Bir ev için teklif verirken dikkate alınması gereken birçok faktör vardır. İlk olarak, satın alabileceğiniz ve aynı zamanda teklif vermek için makul bir fiyat olan bir fiyat belirlemeniz gerekir. Ayrıca isteyebileceğiniz bir dizi faktör ve koşul vardır, ancak bu durumda tolere edilebilecek miktar, istediğiniz fiyata ve evi satma koşullarına bağlı olacaktır. İlk teklifiniz kabul edilmeyebileceğinden pazarlık masasına gitmeye hazır olun. Tüm bunlar hakkında daha ayrıntılı olarak okumaya devam edin.
Adım
Bölüm 1/4: Başlamadan Önce - Bir Emlak Şirketiyle Çalışmak ve Kendi Mülkünüze Sahip Olmak
Adım 1. Onay alın
Ev aramaya başlamadan önce bir banka veya finans kuruluşundan konut kredisi için onay alın. İstediğiniz evi bulana kadar beklemeyin çünkü denedikten sonra kötü haberler alabilirsiniz.
- Bu süreçte bir finans kurumu ile oturup finansal bilgilerinizi tartışacaksınız. Aslında gerçek bir ipotek başvurusunda bulunmayacaksınız, ancak zamanı geldiğinde ne bekleyeceğinizi bileceksiniz.
- Bu anlaşma, karşılayabileceğiniz evin fiyat aralığı hakkında size daha iyi bir fikir verebilir.
- Bu süreçten geçmek satıcıyı ikna etmenize de yardımcı olacaktır çünkü bu süreç ne kadar ciddi olduğunuzu gösterir.
Adım 2. Bir emlak şirketiyle çalışmanın avantajlarını bilin
Genel olarak, bir ev satın alırken bir emlak şirketi ile çalışmak, kendiniz yapmaya çalışmaktan daha kolaydır. Profesyoneller olarak emlakçılar ne yapmaları gerektiğini bilirler ve arama ve teklif verme sürecinde size rehberlik edebilirler. Ekstra bir ücret ödemeniz gerekecek, ancak çoğu ev alıcısı buna değer buluyor.
- Emlakçılar her zaman yanlarında standart formlar taşırlar ve profesyoneller olarak bu formların en son ve revize edilmiş yasalara göre güncellenmesini sağlarlar. Bu formlar, bir emlakçının hizmetlerini kullandığınızda size sunulur.
- Satıcıların uyması gereken gizlilik yasalarının, emlak acentenizin yardımıyla yerine getirilebilmeleri de sağlanabilir.
Adım 3. Kendiniz yapmanın artılarını ve eksilerini bilin
Bir profesyonelin yardımı olmadan bir ev satın alabilecek kadar bilgiliyseniz, daha da fazla tasarruf edebileceksiniz. Ne yazık ki, hata yapma ve daha fazla zorlukla karşılaşma olasılığınız da daha yüksektir. Ayrıca, bazı satıcılar bir emlakçının hizmetleri olmadan sizinle iş yapmak istemeyebilir.
Bir emlakçıyla çalışmıyor olsanız bile, zamanı geldiğinde adil bir sözleşme yapmak için bir avukat tutmayı düşünebilirsiniz
Adım 4. Değerleme uzmanlarını ve ev müfettişlerini işe almayı düşünün
Teklif vermek istediğiniz bir ev bulduğunuzda, kendi incelemenizi yapın ve bunu yapmak için profesyonel bir ev müfettişinden yardım almayı düşünün. Müfettişin sizinkinden daha seçici gözleri olabilir. Ayrıca bir eve bakabilecek ve size fiyat hakkında fikir verebilecek bir değerleme uzmanı tutmalısınız.
- Kapsamlı bir inceleme, mülkün, temelin ve çatının incelenmesini içerecektir. Haşere kontrolleri de yapılmalıdır.
- Sözleşmede, herhangi bir teklifin "konu eksperinin alıcı tarafından belirtilen tahmini değere karşı veya evin satın alma fiyatı ile dengede değişebileceğini" belirtmelisiniz. Bu, yalnızca değerleme uzmanı size gerçekten paranıza değecek bir ev alacağınızı söylerse teklife devam etmeniz gerektiği anlamına gelir.
Bölüm 2/4: Doğru Miktarın Belirlenmesi
Adım 1. Karşılaştırmalı piyasa analizini (CMA) kullanın
CMA, "gerçek" emlak fiyatını tahmin etmenin matematiksel bir yolunu sunar. CMA, mülkleri arazi alanı, yatak odası sayısı ve banyo sayısı gibi temel özelliklere göre sınıflandırır ve bunları benzer özelliklere sahip ve mahallede bulunan diğer evlerle karşılaştırır.
- CMA'ya kıyasla evler, şu anda satılık veya yakın zamanda satılmış evlerdir.
- Satılan fiyatlar ile listelenen fiyatlar arasındaki farka dikkat edin. Listelenen fiyat, satıcının istediği fiyattır, ancak satış fiyatı alıcının fiilen ödediği fiyattır.
- Teklifinizi değerlendirmek için CMA'yı kullanın. CMA'nın en yüksek ve en düşük seviyelerine bakarak fiyat aralığının dış sınırları hakkında bilgi edinin. Ortalama satış fiyatını hesaplayın ve baktığınız evin CMA'daki diğer evlere kıyasla büyüklük, konaklama ve konuma göre daha yüksek mi yoksa daha düşük mü fiyatlandırılması gerektiğini belirleyin.
Adım 2. Özel özelliklere dikkat edin
Evin resmi ilanda yer almayan ancak yine de değerli sayılan özellikleri de vardır. Örneğin, evdeki tüm banyolar yakın zamanda tamamen yenilenmişse, yakın gelecekte bu odaları tamir etmeniz gerekmeyeceğini bilerek içiniz rahat edebilir, böylece paradan tasarruf edebilirsiniz.
Yeterince araştırma yaparsanız, genellikle bu farklı özelliklerin fiyatları hakkında fikir sahibi olabilirsiniz. Bu evlerde özel özelliklere bakmadan, bir bölgedeki ve arsa alanındaki benzer evleri karşılaştırarak internette reklamları arayın. Bu özelliklerin değeri hakkında bir fikir edinmek için emlakçınızla (acente kiralamaya karar verirseniz) de konuşabilirsiniz
Adım 3. Pazar trendlerini bilin
Alanınız alıcının veya satıcının pazarının altında olacaktır ve ikisi arasındaki fark, ne kadar düşük teklif verebileceğinizi etkileyebilir.
- Alıcı pazarında daha iyi indirimler alabilirsiniz. Bir satıcı pazarında iyi indirimler bulmak zor olabilir.
-
Bölgenizdeki ev satışları hakkında duyduğunuz hikayeleri düşünün.
- Teklifleri kabul edilmeden önce bir düzine teklif veren alıcıların hikayelerini veya düzinelerce teklif alan evlerin hikayelerini duyuyorsanız, muhtemelen bir satıcı pazarındasınız demektir.
- Uzun süredir piyasada olan evlerde harika fırsatlar elde eden alıcıların hikayelerini duyarsanız, bütçe aralıkları dahilinde geniş bir ev yelpazesine sahip alıcılar veya satıcılara evlerini büyük miktarda tamir ettirmeyi başaran alıcılar., o zaman muhtemelen bir alıcı pazarındasınız.
- Bu tür hikayeler, piyasanın durumunu belirlemenin en doğru yolu olmayabilir, ancak yine de size temel bir fikir verebilirler.
Adım 4. Rekabeti anlayın
Alıcılar ve satıcılar arasındaki rekabeti göz önünde bulundurmalısınız. Genel bir kural olarak, CMA'nızda çok sayıda ev ve mülk varsa, o zaman satıcının rekabeti daha iyidir, yani bir alıcı pazarındasınız demektir.
CMA'nın mülk dolu olup olmadığını belirlemeden önce, aynı bölgede şu anda piyasada satılan ortalama ev sayısının ne olduğunu düşünmelisiniz
Bölüm 3/4: Resmi Teklif Verme
Adım 1. Evi kontrol edin
Ev ekspertizi işini yapmış olabilirsiniz, ancak yine de ev için teklif vermeden önce kendi son incelemenizi yapmalısınız. Değerleme uzmanının gözü sizin göremediğiniz bir şeyi görebilir, ancak bazen tersi durumda da aynı şey olabilir: Sizin gözünüz değerlendiricinin gözünün görmediği bir ayrıntıyı fark edebilir.
Kendi muayenenizi yaptığınızda, eve alacağınız her cihazı deneyin ve tüm musluk ve lavaboları kontrol ederek sızıntı olmadığından emin olun
Adım 2. Konut sözleşmeleriyle ilgili yerel ve bölgesel yasaları gözden geçirin
Sözleşmelerle ilgili birçok yerel ve eyalet kanunu oldukça benzer olsa da, gerçekte bu kanunlar değişiklik gösterebilir, bu nedenle alım satım sürecinde yükümlülüklerinizin ve haklarınızın farkında olmanız için bu kanunları gözden geçirmeniz çok önemlidir.
Herhangi bir şüpheniz veya sorunuz varsa, ikamet ettiğiniz bölgedeki bir avukata veya başka bir hukuk uzmanına danışın
Adım 3. Yazılı bir teklif hazırlayın
Sözlü rıza bağlayıcı değildir. Bir ev için resmi bir teklif vermek için gerçek bir yazılı sözleşme hazırlamanız gerekir.
Adım 4. Teklifte ne olması gerektiğini anlayın
Bir teklif, yalnızca ev için ödemeye hazır olduğunuz fiyattan daha fazla bilgi içerir. Bu ek bölümlerin her biri teklif belgesinde açıklanmalıdır:
- Yasal adres ve mülk açıklaması
- Satış fiyatı teklif edildi
- Özel durumlar (belirli bir miktarın nakit olarak ödenmesi, satıcının işlem maliyetlerine katkısı, hasar durumunda ev garantisi vb.)
- Satıcının açık bir garanti sağlama sözü
- İşlem hedef tarihi
- Teklife eşlik eden para yatırma tutarı
- Satıcı ve alıcı arasındaki emlak vergileri, kira, yakıt, su ve elektrik faturaları nasıl ayarlanır?
- Sigorta poliçesinin ödenmesi ve muayeneye ilişkin açıklama
- İlinize özel diğer şartlar
- Bir alıcı olarak, son işlemden önce son bir inceleme yapmanızı sağlayan bir beyan
- Son Teklif Tarihi
- bağlama durumu
Adım 5. Bu bağlayıcı durumu belirtin
Bu bağlamda bağlayıcı koşullar, daha önce belirtmiş olduğunuz koşullara dayalı olarak konut satın alabilmeniz için yerine getirilmesi gereken koşullar anlamına gelmektedir. Bu yükümlülük sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- Genel yükümlülüklerden biri, alıcının bankalardan veya diğer kredi kuruluşlarından belirli finansal kaynaklar elde edebilmesidir. Kredi alınamazsa, alıcı sözleşme ile bağlı olmayacaktır.
- Yine yaygın olarak bulunan bir diğer bağlayıcı durum, ev müfettişi tarafından teklifin kabul edilmesinden sonra x gün (10 gün, 14 gün vb.) içinde sağlanan memnuniyet raporudur. Bu süre sonunda, potansiyel bir alıcı olarak denetçinin raporundan memnun kalmazsanız, sözleşme iptal edilebilir.
Adım 6. Bir güvenlik teminatı hazırlayın
Bunun anlamı, evi alırken iyi niyetinizi ve dürüstlüğünüzü göstermek için teklifiniz ile birlikte verilen nakit ödemedir. Bir emlakçı ile çalışıyorsanız, emlakçının ofisi genellikle bu parayı müzakereler süresince elinde tutacaktır.
- Bu teminatla birlikte bir teklif yapılmazsa, satıcı ciddiyetinizden şüphelenebilir.
- İşlem başarısız olursa paraya ne olacağını açıklayabildiğiniz sürece, parayı kaybetme konusunda endişelenmenize gerek yok. İşlem sonunda gerçekleşirse, genellikle bu para depozitonuzun ilk kısmı olarak kabul edilir.
- Bir emlakçıyla çalışmıyorsanız, depozitoyu tutmak için bir avukat tutmanız gerekir.
Bölüm 4/4: Müzakereler
Adım 1. Pazarlık pozisyonunuzu güçlendirin
Bu pazarlık pozisyonunu güçlendirmek istiyorsanız yerine getirebileceğiniz birkaç nitelik ve koşul vardır. Bir duruma güçlü bir konumdan yaklaşırsanız, istediğinizden daha fazlasını elde etme olasılığınız daha yüksektir.
Nakit alıcıysanız, ipotek için onaylanmışsanız veya yeni bir ev almaya paranız yetmeden mevcut bir evi satmak zorunda değilseniz, satıcıya daha çekici görüneceksiniz
Adım 2. Evin neden sattığını öğrenin
Bir satış elemanının motivasyonları, müzakere sürecini beklediğinizden daha fazla etkileyebilir. Örneğin, satıcı evini hızlı bir şekilde satmak istiyorsa, şartlarınızı ve fiyatınızı kabul etmeyi daha kolay bulabilir.
- Satıcının boşanma veya iş değiştirme sürecinde olması veya evin büyük bir mülk satışının parçası olarak satılması durumunda bundan yararlanacaksınız. Satıcının başka bir evi varsa ve şu anda satılık olan boş ise ve ona ekstra masraflar yükleniyorsa da yardım alabilirsiniz.
- Evin ne kadar süredir piyasada olduğunu ve fiyat düşüşü yaşayıp yaşamadığını görün. Evin reklamı uzun süredir yapılıyorsa ve fiyat bir veya daha fazla düştüyse, satıcı satışı hızlandırmak ve evin sahipliğini elinden alacak birini bulmak için daha fazla motive olabilir.
- Öte yandan, sıkı teslim tarihleri veya mali kaygıların olmaması nedeniyle satış yapmak için acelesi olmayan satıcılarla pazarlık yapmak daha zor olabilir.
Adım 3. Satıcının yanıtını bekleyin
Bir satıcı ilk teklifi kabul edebilir, ancak genellikle farklı bir fiyat veya şartlar içerebilecek bir karşı teklifte bulunacaktır.
- Tüm farklılıkları anladığınızdan emin olmak için bu teklifleri dikkatlice inceleyin. Bu süreçte bir emlakçıya veya avukata danışmanız faydalı olacaktır.
- Bir satıcı ve bir alıcı, bir diğerine karşı bir karşı teklifte bulunarak birbirleriyle pazarlık etmeye devam edebilir. Bu süreç genellikle her iki taraf da anlaşmaya vardığında veya taraflardan birinin ihale savaşının sona ermesi gerektiğine karar vermesi ve müzakere sürecinden ayrılması ile sona erer.
Adım 4. Başka bir karşı teklifi kabul edin, reddedin veya gönderin
Top artık sizin elinizde. Satıcının teklifini kabul edebilir veya tamamen reddedebilirsiniz. Hala ekstra müzakere için yer olduğunu düşünüyorsanız, kendi karşı teklifinizi de yapabilirsiniz.
- Bir karşı teklif aldığınızda, istediğiniz buysa müzakereyi bitirmekte özgürsünüz. Bu aşamada herhangi bir yasal sorun olmaması gerekir, ancak yine de emin değilseniz bir emlakçı veya avukat ile görüşebilirsiniz.
- Ödemek istediğiniz maksimum fiyatı önceden belirlemeli ve bu rakamı takip etmelisiniz. Müzakereler bu fiyata ulaştıktan sonra satıcı kabul edemezse pazarlık sürecini bırakın.
Adım 5. Teklifinizi iptal edip etmeyeceğinizi ve ne zaman iptal etmeniz gerektiğini bilin
Çoğu durumda, süreç sona erecek gibi görünüyorsa veya koşullarınız aniden değişirse, pazarlık sürecinde teklifinizi iptal edebilirsiniz. Bazı eyaletlerde bir teklifin ne zaman ve nasıl iptal edileceğine ilişkin yasalar olabilir, bu nedenle kendi iyiliğiniz için bir teklifi iptal etmeden önce bölgenizdeki yasaları inceleyin.
- Çoğu durumda, bir teklif kabul edilene kadar teklifleri iptal etmekte sorun yaşamayacaksınız. Bazen, teklif kabulünüz size bildirilmediği sürece teklifinizi iptal bile edebilirsiniz.
- Bir teklifi iptal etmeden önce, güvenlik depozitonuzu kaybetmemek ve teklifinizi iptal etmeniz sonucunda ortaya çıkabilecek herhangi bir zarar için dava açılmamak için her zaman bir hukuk uzmanına veya emlak acentesine danışmalısınız.
