İnsanların ikinci bir ev satın almak istemelerinin çeşitli nedenleri vardır; bazı insanlar bir tatil kaçamağı isteyebilir, bazıları ev kiralayarak gelir elde etmek isteyebilir, bazıları ise emeklilikleri için "düzeltilmesi" gereken bir ev satın almak isteyebilir. Herhangi bir nedenle ikinci bir ev almayı düşünüyorsanız, başka bir ipotek kredisi taahhüt etmeden önce tüm artılarını ve eksilerini tartmalısınız.
Adım
Bölüm 1/3: Satın Alma İşleminin Size Uygun olup olmadığına Karar Verme
Adım 1. Satın almak için piyasaya bakın
Ev fiyatları şu anda ucuz mu yoksa pahalı mı? Hane geliri ve ev fiyatları grafiğini aramayı deneyin ve aradığınız şehrin diğer şehirlere göre yüksek bir orana sahip olup olmadığına bakın. New York ve San Francisco gibi bazı şehirlerin tarihsel olarak benzer oranlara karşı bağışık olabileceğini unutmayın.
Evlerin göreli fiyatları hakkında bir veya birkaç emlakçıyla konuşun. Kesin bir cevap alamasanız bile (iç pazarın ucuz mu yoksa pahalı mı olduğunu ölçmek zordur, çünkü bilgiler her zaman net değildir), izlenecek belirli pazarlar ve hatta evleri hakkında ipuçları alabilirsiniz. iyi satıyor. Bu bilgi değerlidir
Adım 2. İkinci evinizi kiraya veremeyeceğinizi varsayın
İkinci bir ev, gider listesini destekleyen kira olmadan hala güvenli bir yatırım mı? Aksi takdirde, ikinci bir ev satın alma kararını ciddi şekilde sorgulamalısınız. Çok fazla aile, içinde yaşamadıkları zaman kiralayabileceklerine bahse girerek, pahalı ikinci evleri satın alıyor. Kiralama mümkün olmadığında, imkansız hale geldiğinde veya beklenenden çok daha az getiri sağladığında, ev sahipleri yalnızca başarısız bir yatırım bulurlar.
Adım 3. Olası maliyetleri listeleyin
Bir ev sahibi olmanın olası tüm maliyetlerini listeleyin. Hala biraz boşluk bırakırken tüm bu maliyetleri bütçenize sığdırabilir misiniz? Evet, ikinci bir evle öz sermaye oluşturacaksınız, ancak ikinci bir eve yatırım yapmak sizi her ay sıkı tutuyorsa, örneğin ilk ipotek kredinizi ödeyene kadar beklemeniz daha iyi olabilir. İşte dikkate alınması gereken bazı olası maliyetler:
- Emlak vergisi. Her ülkede farklı; Los Angeles'ta ortalama yıllık emlak vergisi 100.000$'lık bir ev için 1.200$ veya %1.2'dir. Düşündüğünüz şehirde emlak vergileri çok yüksekse, komşu şehirlerdeki emlak vergilerini kontrol edin. İstediğiniz lokasyona yakın, yüksek vergi yükü olmayan bir şehirde ev satın alarak emlak vergilerinden çok tasarruf edebilirsiniz.
- Temel hesaplar. Ev yılın büyük bir bölümünde boşsa, bu çok daha düşük olmalıdır, ancak ihmal edilmemelidir.
- Onarım/bakım maliyetleri. Evler yaşayan şeylerdir - büyürler, yaşlanırlar, yardıma ihtiyaçları vardır. Peyzaj düzenlemesi gibi yenileme ve düzenli bakım hizmetlerinin maliyetlerini göz önünde bulundurun. Kiracı varsa veya yılın bir bölümünde evde değilseniz, ikinci evin avlusu ve bahçesinin bakımı yapılmalıdır. Yaz aylarında yabani otlar ve kesilmemiş çimenler, mülkün ıssız olduğunun reklamını yapar. Soğuk iklimlerde, kardan temizlenmemiş araba yolları ve yürüyüş yolları, vandalizm veya hırsızlığa davetiyedir.
- Artan sigorta. Mülk birkaç yıldır kullanılmadığı veya kiraya verildiği için sigorta maliyetleri daha yüksek olabilir.
- Mülk yönetimi hizmetleri. Mülk yönetim şirketi, özellikle ana konutunuzdan çok uzakta ikinci bir ev satın alıyorsanız, hesaplamalarınızda büyük bir maliyet faktörünü hesaba katmalıdır. Bir mülkü kiraya veriyorsanız, kiracınıza acil onarım sağlayacak birini ayarlamanız gerekecektir. Gözlerden uzak bir tatil eviniz varsa, birisinin yokluğunuzda donmuş boruları veya sızdıran bir çatıyı veya evde olası herhangi bir hasarı kontrol edebileceğinden emin olmak istersiniz.
Adım 4. İlk eviniz için alabileceğiniz aynı vergi kredilerine güvenmeyin
İkinci konutlar için vergi etkilerinin ne olacağını öğrenmek için IRS'ye (veya Endonezya'daki DGT'ye) danışın. Birçok insan için ikinci ev sahipliği vergisi, özellikle evde kiraladığınız günden daha uzun süre yaşıyorsanız, vergi kredisinden daha pahalıya mal olur.
Örneğin, evi 14 günden daha kısa bir süre için kiralarsanız, bu geliri dahil etmenize gerek yoktur. Evde yılda 14 günden daha az bir süre yaşıyorsanız, mülkünüz bir işletme olarak kabul edilir ve yılda 25.000 ABD Dolarına kadar indirilebilir zararlar
Adım 5. İkinci bir ev aramaya başlamadan önce bir EBM'ye (serbest muhasebeci) veya vergi danışmanına danışın
Bir mali müşavir veya vergi danışmanı, vergi mahsupları, krediler, faiz oranları vb. hakkında size doğru ve güncel bilgiler sağlayabilir. Örneğin, kredi geçmişiniz ne olursa olsun, daha yüksek bir faiz oranıyla daha pahalı bir ipotek kredisi tahmin edebilirsiniz - ikinci ev genellikle daha pahalıya mal olur.
Bölüm 2/3: Doğru İlk Adımı Atmak
Adım 1. Önce satın almayı planladığınız bölgede kiralamayı düşünün
Pek çok insan, hiçbir şey bilmedikleri ve nihayetinde gerçekten umursamadıkları bir piyasada mülk satın alma hatasına düşer. İkinci evinizi yatırım amaçlı kullanmayı ve kiralamayı planlıyor olsanız bile, öncelikle yılda birkaç hafta da olsa kendinizi orada yaşarken görebileceğiniz bir yer olmalıdır. Orada yaşamakta rahat olduğunuzdan emin olmak için bölgede en az bir süre kiralayın.
Adım 2. Yerlilerle konuşun ve onlardan biri olun
Bölgenin yerlilerinin nelerden hoşlandığını öğrenin; bölgenin geleceğinin nerede olduğunu düşünüyorlar; ne kadar süredir orada yaşıyorlar vs. Yerliler size bölgedeki yaşamın nasıl olduğuna dair iyi bir fikir verebilir. Bir mülk satın almanın iyi bir uzun vadeli yatırım olup olmadığını belirlemek için bu bilgiyi kullanın.
-
Siz de yerel olun (bir an kiraladığınızda), böylece potansiyel evinizin değerini artıracak bazı faktörleri araştırabilirsiniz:
- İyi bir okula uzaklık
- Güvenilir ve kapsamlı ulaşım seçenekleri
- Alışveriş yapılacak yerlerin seçimi
- Hastaneye uzaklığı, ayrıca karakol ve itfaiyenin varlığı
- Düşük suç oranı
Adım 3. O alanda ne kadar "kompozisyon" maliyeti olduğunu görün
Kompozisyonlar veya karşılaştırılabilir ev fiyatları, bölgedeki evlerin genellikle ne kadar pahalı olduğu konusunda size iyi bir fikir vermelidir. Karşılaştırılabilir ev fiyatları hakkında bilgi almak için doğrudan bir emlakçıyla konuşabilirsiniz. Karşılaştırılabilir ev fiyatlarının anahtarı, listelenen fiyata değil, satış fiyatına bakmaktır. Kaba bir rehber için karşılaştırılabilir ev fiyatları kullanın - aynı sokakta 575.000 $'a (7,6 milyar rupiah) satılan 4 yatak odalı ve 3 banyolu bir ev, 4 yatak odalı ve 3 banyolu bir evin sizin de aynı şeye sahip olacağı anlamına gelmez. fiyat.
Adım 4. Kiraya vermeyi planlıyorsanız, ev sahibinin sorumluluklarını öğrenmeye başlayın
İkinci bir ev kiralamak ve eşitlik inşa etmek istiyorsanız, sizden ne beklendiğini bilmek önemlidir. Tembel veya bilgisiz davranarak kendinizi yasanın tehdidi altına sokmayın - kafanız karışacak. Potansiyel bir kiralık ev sahibi olarak incelemeye başlamanız gereken birkaç şey:
- Bir kiracıyı nasıl çıkaracağınızı veya bir kiralamayı nasıl sonlandıracağınızı öğrenin.
- Eyaletinizin güvenlik depozitosu ile ilgili yasalarını inceleyin, nelerin kapsanabileceği - temizlik, ödenmemiş kira, aşırı hasar - ve kapsanamaz - mobilya yükseltmeleri, normal hasar, onarımlar - bununla.
- Bir kiralama başvurusunu ve kiracı seçim sürecini nasıl yapılandıracağınızı öğrenin. Ayrımcılıkla mücadele yasaları yasal olarak geçerli kurallara uymanızı gerektirir.
- Rutin onarım ve bakımla ilgili görevlerinizi bilin.
- Kiracı yaralanmaları için sorumluluktan kendinizi koruyun. Kiracının dahil olduğu ve kiracının kendisini buna karşı korumak veya mümkün olan en kısa sürede tamir etmekle yükümlü olduğu herhangi bir ciddi kazadan siz sorumlu tutulabilirsiniz.
- Özellikle mahremiyetle ilgili olarak kiracı haklarının listesini bilin. Çoğu ülkede, acil durumlar dışında mülkü onarmak veya göstermek istiyorsanız kiracıya 24 saat önceden haber vermelisiniz.
Adım 5. Bir emlakçı bulun
İstediğiniz alanda en az 5 yıllık deneyime sahip bir emlakçı, satın alma deneyiminiz boyunca danışmanınız olacaktır. Bir emlakçı, en iyisi hariç her şeyin üzerini çizene kadar ev aramanızı daraltmanıza yardımcı olacaktır. Ardından, satın alma işleminizi tamamladıktan sonra iyi bir emlakçı satış sonrasında sizinle iletişime geçecektir. Bu, ana ikametgahı ikinci evlerinden çok uzakta olan ev sahipleri için çok önemli hale geliyor.
Bölüm 3/3: Sözleşmenin Tamamlanması
Adım 1. Bir eve karar vermeden önce finansman sağlayın
Bir değerlendirme almak ve ardından kullanıma hazır bir ipotek kredisine sahip olmak, ne tür bir ev alabileceğinizi bilmenizi sağlayacaktır. Bu büyük olasılıkla 2 numaralı ipotek kredisi olacağından, daha yüksek faiz oranları ödemeye hazır olun ve muhtemelen yalnızca daha küçük bir ipotek kredisine hak kazanacaksınız. Alacağınız toplam bütçeyi kesin olarak öğrendikten sonra, peşinat için para ayırın.
- En iyi ikinci ipoteği elde etmek için, borç verenler genellikle %36'nın altında bir borç-gelir oranı (DTI) arayacaktır. Bu, ilk ipotek krediniz de dahil olmak üzere toplam borcunuzun, her ay kazandığınız miktarın yalnızca üçte biri kadar olması gerektiği anlamına gelir. Örneğin, ayda 7.000$ (92.5 milyon rupi) geliri ve 2.500$ (33 milyon rupi) borcu olan bir nakit sahibinin DTI'si %35'tir.
- Satın alma fiyatının %20'sini ödemeye hazır olun. Bu paranın kişisel birikimlerinizden veya mevcut ikamet özkaynaklarınızdan gelmesi gerekecektir. Ayrıca hayat sigortanızdan veya emeklilik fonunuzdan borç almayı düşünebilirsiniz.
Adım 2. Bir teklifte bulunun
İstediğiniz ikinci ev için teklifte bulunun. Bu nihai teklife ulaşmadan önce diğerlerinden daha iyi performans gösterecek birkaç teklif vermeye hazır olun.
Adım 3. Yeni evinizi korumaya başlamak için adımlar atın
İkinci bir ev bir yatırımdır, bu yüzden onu korumak için ekstra yol kat ettiğinizden emin olmak isteyeceksiniz. Varlıklarınızı güncel tutmak için yapabileceğiniz bazı şeyler şunlardır:
- Satın almadan önce bir ev muayenesi yapın. Satıcının satıştan önce ele almamış olabileceği herhangi bir sorun veya kusurdan haberdar olmak istiyorsunuz.
- Mülkiyet sigortası alın.
- Hasar sigortası yaptırın (deprem, sel, yangın vb.).
İpuçları
- İlgi alanınızdaki bir emlakçı ile iletişime geçin. Onlara bölgedeki kiralık mülkleri sorun. Mülk değerleri üzerinde büyük bir etkisi olabileceğinden, yerel ekonomi hakkında soru sormak da iyi bir fikirdir.
- İkinci bir ev almayı planladığınız bölgede yerel kolluk kuvvetleri ve komşularla arkadaş edinmenin yanlış bir tarafı yok, özellikle de evi sık sık kullanmayacaksanız. Komşularınız sizi tanıyorsa veya tanışmışsa, bir şeylerin ters gittiğini fark ettiklerinde sizinle iletişime geçme olasılıkları daha yüksektir.
- İkinci evinizi kiralamak isteyeceğinizi düşünüyorsanız, kiralık ev sahibi olmakla ilgili kitapları okuyun. İkinci evinizi kiralamadan önce yerel ve eyalet düzenlemelerini öğrenin. Kiralık evler, gömülü duman alarmları ve iki çıkış dahil tüm güvenlik kurallarına uymak zorunda kalacak. Bunun gibi şeyler küçük görünebilir, ancak çok yetenekli değilseniz, tüm güvenlik ve imar gereksinimlerini karşılamıyorsa, ikinci evinizde onarım ve kurulum yapmak için bir profesyonele ödeme yapmanız gerekir.
Uyarı
- Daha yüksek bir limit talep edilmese bile, ikinci bir ev için hasar sigortası için daha yüksek bir limit almayı düşünmelisiniz. Her zaman ikinci evinizde olmayacaksınız, bu nedenle yangın, hırsızlık, sel ve rüzgar hasarı gibi diğer doğal olaylar için tam sigortaya ihtiyacınız olacak.
- Özellikle tatil evinizi başka birine kiralamayı planlıyorsanız, ek acil durum sigortası eklemeyi düşünmek iyi bir fikirdir.
