Çoğu kişi için bu, yaptıkları en büyük finansal işlemdir. Bu nedenle ilk seferde doğru kararı vermek önemlidir. Bir ev satın almak bazen bir sürü kural kadar sıkıcı olabilir. Neyse ki, doğru bilgi ve yöntemlere sahipseniz, ev sahibi olma hayalinizi hızlı ve kolay bir şekilde gerçekleştirebilirsiniz.
Adım
Bölüm 1/4: Finansal Yönetim
Adım 1. Kredinizi güçlendirin
300 ile 850 arasında değişen FICO puanınız ne kadar yüksek olursa, kazandığınız faiz oranı o kadar iyi olur. Bu çok önemli bir şey. %4,5 ipotek faizi ile %5 ipotek faizi arasındaki fark, kredinin ömrü boyunca “on bin dolar” anlamına gelebilir.
Kredi geçmişinizde borç verenlerin neler gördüğünü görebilmeniz için kredi raporunuzun ücretsiz bir kopyasını isteyin. Kredi kartı ödeyin ve tüm kredi sorunlarını çözün
Adım 2. Ödeyebileceğiniz tutarı almak için ön onay isteyin
Çeklerin kredi raporunuzu tehlikeye atmaması için iki hafta içinde birden fazla borç verene başvurun. Bunu bir emlakçıyla iletişim kurmadan "önce" yapın, böylece yeteneklerinize güvenirsiniz ve ödeyemeyeceğiniz bir evle kazaya karışmazsınız.
- Satıcı, ön onay alan alıcıyı “memnun eder”. İlk onayı alan alıcılar neredeyse her zaman alacaklılardan yeşil ışık alır, bu da anlaşmayı iptal etme riskinin çok düşük olduğu anlamına gelir.
- Ön yeterlilik almayın, ön onay almayın. İki şey farklı. Ön onay, borç verenlerin genellikle mali tablolarınızı inceledikten sonra size bir kredi vermeye hazırlandığı anlamına gelir. İlk yeterlilik, basitçe, borç verenin ödünç alabileceğiniz şeyi "tahmin ettiği" anlamına gelir. Bu kredi alacağınız anlamına gelmez.
Adım 3. İpoteğinizi satın
Bekleyin – bir ev satın almaya karar vermeden önce neden ipoteğinizi satmalısınız? Bu tam tersi değil mi? Şart değil. Bir ev satın almaya karar vermeden önce ipotek satmak, ana nedenlerden biri nedeniyle karlı olabilir:
- Bir ev satın almadan “önce” ne kadar borç alabileceğinizi tam olarak bileceksiniz. Birçok insanın belirli bir eve duygusal bir bağlılığı vardır, ancak ona sahip olamazlar. Evin fiyatını karşılayabilecek bir ipotek bulmakta zorlandılar. Erken bir ipotek ve ikinci bir ev bulmak daha az caziptir, ancak iki kat akıllıdır. Evin bu fiyat aralığında olup olmadığını yakında anlayacaksınız.
- Ödeyebileceğiniz peşinat türünü düşünün. İpoteği sattığınızda kesin bir hesaplamaya ihtiyacınız olmasa da, bu ipotek hesaplamanızın bir parçası haline gelir. Genel bir fikriniz olsun. Bu, bu makalede daha fazla tartışılacaktır.
- Borç verenlerin bir kredi için niteliklerinizi belirlemek için kullandıkları karşılaştırmaları arayın ve bulun. Sık kullanılan karşılaştırma "28 ve 36"dır. Bu, brüt gelirinizin (vergi ödemeden önce) %28'inin satın almayı planladığınız evin maliyetini (konut vergileri ve sigorta gibi ipotek ilkeleri ve faizleri dahil) karşılaması gerektiği anlamına gelir. Her ay kredi ödemeleri, nakit harcamalarla birleştirildiğinde, brüt gelirinizin %36'sını geçmemelidir. Aylık brüt gelirinizin yüzdesini bulun (sırasıyla 3750$'ın %28 ve %36'sı = 1050$ ve 1350$). Aylık ödenmemiş kredi ödemeleriniz arasındaki farkı (300$) aşamaz, aksi takdirde onaylanmazsınız.
Adım 4. Uygunsanız, önce alıcılara sunulan programları kontrol edin
Bazıları genellikle daha düşük peşinat gereksinimleri sunar. Birkaç eyalet ve yerel yönetim tarafından sunulmaktadır. Ayrıca 401(k) veya Roth IRA'dan 10.000$'a kadar paraya cezasız olarak erişebilirsiniz. Söz konusu varlığın kredisine ilişkin özel bilgiler için komisyoncunuz veya insan kaynakları çalışanınız ile görüşün.
Adım 5. Konuşun ve bir avukat tutun (isteğe bağlı)
Kolay, sorunsuz bir ev satın alma süreci arıyorsanız, muhtemelen bir emlakçıya, notere ve belki bir ipotek komisyoncusuna ihtiyacınız vardır. Ama bir kez daha, her şeyin beklentilere göre sorunsuz ilerleyebileceğini hatırlamanız gerekiyor. Aşağıdaki durumlarda dürüst, saygın, (nispeten) ucuz bir avukat tutun:
- Avukatlık ücreti, evinizde harcadığınız toplam tutara kıyasla harcadığınız bütçenin bir kısmıdır.
- Satın aldığınız ev haciz veya dava altındadır, yani ölen kişinin mülkünün bir parçası olarak dağıtılmıştır.
- Satıcının anlaşmayı kolayca bozmaya çalıştığından şüpheleniyor veya onlara güvenmiyorsunuz.
- Eyaletiniz, ev satın alma sürecini sonlandırmak için bir avukata ihtiyaç duyuyor. Altı eyalet şu anda bir avukatın varlığını şart koşuyor. Bunun eyaletinizde yaygın bir süreç olup olmadığını öğrenmek için eyaletinizin konut komisyonu ile konuşun.
Bölüm 2/4: Ev Satın Almak
Adım 1. Arama ve müzakere sürecinde sizi temsil edecek iyi bir emlakçı bulun
Emlakçılar: arkadaş canlısı, açık, çekici, sakin, kendinden emin ve nitelikli olmalıdır. Ajans oranları, yöntemler, deneyim ve izlenen eğitim hakkında bilgi edinin. Bölgede yaşayan, tam zamanlı çalışan, her yıl birkaç mülk satın alma sürecinde başarılı olan ve iyi bir üne sahip bir emlakçı arayın.
- Emlakçılar genellikle satıcılar için çalışır, ancak bu kötü bir şey değildir. Bir emlakçının işi, belirli bir evi satın almak ve satmak isteyen bireyleri birbirine bağlamaktır. Bu nedenle, emlakçı evi satmakla ilgileniyor. İyi bir emlakçı, tecrübesini "doğru" evi "doğru" alıcıya, yani size satmak için kullanır.
- Bir emlakçı bulduğunuzda, istediğiniz evi tarif ederken tüm ayrıntıları sağlayın - banyo ve yatak odası sayısı, evin iç kısmına bağlanan garaj, boş arsa ve iyi aydınlatma veya evin büyüklüğü gibi diğer önemli şeyler. çocuklar için bahçe. çocuk.
Adım 2. Mahallenizdeki mülkleri aramak için MLS bekleme hizmetine kaydolun
Çoklu Listeleme Hizmeti, beklediğiniz fiyat aralığındaki pazar payı hakkında size fikir verecektir. Temsilciniz de bunu sizin için yapabilir.
Bir emlakçı aracılığıyla kayıt yaptırırsanız, bu, evi şahsen görmek için kayıtlı emlakçıyla iletişime geçmenin kötü bir yoludur. Temsilcileri sizin adınıza almayı planlamıyorsanız, acentelerden bunu yapmalarını istemeyin - müşteri evi satın alana kadar onlara ödeme yapılmayacaktır ve onları sizin için kullanmayacağınızı bilerek ücretsiz olarak çalışmalarını istemek haksızlıktır. evinizi satın alın
Adım 3. Bütçenize uygun evleri aramaya başlayın
Bir emlakçıdan işe başlamasını isteyin, ancak onlara ne kadar bütçeniz olduğunu bildirin. Buradaki genel kural, yıllık maaşınızın 2,5 katına ev alabilmenizdir. Örneğin, yıllık maaş tutarınız 85 bin dolar ise, minimum 210 bin dolarlık bir ipotek ve muhtemelen daha büyük bir miktar ayırabilirsiniz.
Rakamları ezmeye başlamak için bir çevrimiçi ipotek hesaplayıcısı kullanın ve geçmişteki ipotek alımlarını hatırlayın. Yeni hayalinizdeki evi bulmaya hazırlanırken bu numarayı aklınızda bulundurun
Adım 4. Gerçekten bir ev arayıp aramadığınızı düşünmeye başlayın
Halihazırda şüpheleriniz olabilir, ancak mali durumunuzu ayrıntılı olarak öğrenin. Sizin ve ailenizin dikkatle düşünmesi gereken birkaç şey var:
- Önümüzdeki birkaç yıl içinde sizin ve ailenizin neye ihtiyacı var? Belki şu anda sadece bir karı kocasınız, ama çocuk sahibi olmak için herhangi bir planınız var mı? Sadece iki kişi için uygun ve rahat olan bir ev, üç veya dört kişi için daha az konforlu olacaktır.
- Hangi satışları yapmak istiyorsunuz? Başka bir deyişle, öncelikleriniz nelerdir? Bir ev satın almanın iyi bir şey olduğuna inansak da, uzlaşmaya zorlandığımızda çoğu zaman ağır bir işkence oluyor. Büyük arka bahçeler üzerinde rahat komşular ve iyi okullar hakkında endişeli misiniz? Büyük, lüks bir yatak odası yerine geniş, kullanışlı bir mutfağa mı ihtiyacınız var? Kriz zamanınız olduğunda neyi feda edeceksiniz?
- Önümüzdeki birkaç yıl içinde gelirinizin artmasını bekliyor musunuz? Geliriniz son birkaç yılda %3 arttıysa ve rahat bir sektörde güvenli bir işiniz varsa, muhtemelen pahalı ama yine de makul bir ipotek satın almanın bir olasılık olduğundan emin olabilirsiniz. Çoğu ev alıcısı, nispeten yüksek fiyatlarla ev satın alır, ardından bir veya iki yıl içinde ipoteğe dönüşür.
Adım 5. Yaşamak istediğiniz ortamı belirleyin
Yaşadığınız mahallede uygun evleri arayın. Fiyatlara, ev tasarımlarına, alışverişe yakınlığa, evlere ve diğer olanaklara bakın. Varsa reklam panolarını okuyun ve yerel halkla konuşun. Sadece gözlerinizde parıldayan bir ev almadığınızdan emin olmak için eve ve çevresine ve evin yakınındaki koşullara bakın.
Evinizin bulunduğu yerin çevresi, bazen evin durumuna kıyasla önemli bir husustur, çünkü bu, yeniden satacaksanız evinizin satış değerini etkileyecektir. İyi bir mahalleden daha yüksek uygun bir ev satın almak iyi bir yatırım olabilir ve birçok kişinin yaşamak istediği bir topluluğa katılmanıza ve bunlara katılmanıza olanak sağlamak, makul bir fiyata mülk satın alma teklifinde bulunmanıza yol açabilir
Adım 6. Pazar payını ölçmek ve ne istediğinizi görmek için bazı ev gösterilerine gidin
Genel resme, yatak odası ve banyo sayısına, mutfak olanaklarına ve depolamaya dikkat edin. Trafik sıkışıklığını, park yerlerini, gürültü seviyelerini ve devam eden etkinlikleri kontrol etmek için farklı zamanlarda gerçekten gözünüze çarpan mülkleri ziyaret edin. Öğle yemeğinde huzurlu komşular yoğun zamanlarda gürültülü olabilir ve onları yalnızca bir kez ziyaret ederseniz asla bilemezsiniz.
Adım 7. Evinizin etrafındaki evlerin karşılaştırmasına bakın
Bir evin fiyatından emin değilseniz, evinizi değerlendirmek için karşılaştırmalara da bakacak olan yerel bir değerleme uzmanı kullanın. Bir evi değerlendirirken, değerleme uzmanı aynı özelliklere ve boyutlara sahip alanlardaki evleri karşılaştıracaktır. Eviniz diğer evlerden daha pahalıysa veya değerleme uzmanı evi farklı bir bölgede veya daha uzakta bulursa 1⁄2 mil (0,8 km), dikkatli olun! Mahalledeki en pahalı evi asla satın almayın. Bankalar ev finansmanını engelleyebilir ve evinizin buna göre fiyatlandığını asla göremeyebilirsiniz. Ödeyebiliyorsanız, mahallenizde biraz daha pahalı bir ev satın alın – çünkü çevredeki evler ödediğinizden daha yüksek bir fiyata satar, evinizin değeri artar.
Bölüm 3/4: Teklif Verme
Adım 1. Mümkünse, teklifinizi satıcının koşullarına göre uyarlayın
Kolay ve çoğu zaman imkansız değildir, ancak hayatınızın en büyük satın alımını yaparken denemek zararsızdır. Teklifiniz hakkında aklınızda bulundurmanız gereken birkaç şey:
- Satıcı finansal beklentiler açısından ne sağlıyor? İhtiyaçları mı var yoksa nakit mi bekliyorlar? Nakit sıkıntısı olan satıcılar, verilen fiyatı düşürmek için teklif almaktan çok mutlu olacaklardır.
- Ev ne kadar sürede satıldı? Uzun süredir satılan evler daha düşük fiyata satılabiliyor.
- Başka bir ev mi aldılar? Satıcı şu anda sattığı evde oturmuyorsa, tahmin ettiğinizden daha düşük bir fiyata teklif vermek çok daha kolay olacaktır.
Adım 2. Teklifinizi verirken fiyat karşılaştırmalarına bakın
Yakındaki evlerin de benzer bir fiyatı var mı (“teklif edilen fiyat”) ve orada ne satıyorlar? Bölgedeki evler düzenli olarak istenen fiyatın yaklaşık %5 altında satılıyorsa, istenen fiyatın %8 ila %10 altında bir teklif yapmayı düşünün.
Adım 3. Evinizin giderlerini hesaplayın
Bölgenizdeki yıllık konut vergisi ve sigorta değerini ve satın almaya çalıştığınız evin ortalama fiyatını göz önünde bulundurun. Ayrıca ne kadar para ödemeyi umduğunuzu da düşünün. (Bu, genellikle ödünç aldığınız paranın yüzde 3 ila 6'sı arasında değişen çeşitli tutarlarda değişir. Kredi kurumları genellikle üyelerine daha düşük geri ödeme oranları sunar.) Toplam tutarı bir ipotek hesaplayıcıya girin (internette bulabilir veya kendiniz yapabilirsiniz)..) Sonuç brüt gelirinizin %28'inin üzerindeyse (veya sizin durumunuzda borç verenler tarafından düşük bir yüzde kullanılıyorsa), ipotek almakta zorlanacaksınız.
Yenisini almak için eski evinizi satmanız gerekip gerekmediğini belirleyin. Gerekirse yeni bir ev satın almak, eski evin satışına çok bağlıdır. Bağımlı bir teklif, alıcının eski evi satılıncaya kadar satış tamamlanamayacağından, daha fazla risk taşır ve satıcı tarafından daha az beklenir. İlk defa eski evinizi borsaya koymak isteyebilirsiniz
Adım 4. Gerçekten bir ev istiyorsanız, istenen fiyatın üzerinde bir teklif vermeye hazır olun
Pazar mevcudiyeti ve talep genellikle zorlayıcıdır. Çok sayıda kişi az sayıda ev için rekabet ediyorsa, mümkün olduğunca yüksek teklif vermeye hazır olun. Bazı ev alıcıları hala en yüksek teklifinizi tuttuğunuza inanmazlar, ancak diğer teklifleri yenebileceğinizi kolayca görebilirsiniz ve eviniz için asla teklif verme şansları olmaz. Kendinize evinizde gerçekten istediğiniz en iyisini vermek istiyorsanız, yüksek bir teklif verin.
Adım 5. Teklifinizi sunmaya hazır olduğunuzda emlakçınızla görüşün
Teklif verme talimatları eyaletten eyalete değişebilse de, genellikle olan şudur: Teklifinizi bir komisyoncuya gönderirsiniz, o da daha sonra onu satıcının temsilcisine sunar. Satıcı daha sonra kabul etmeye, reddetmeye veya tam tersi teklifi yapmaya karar verir.
Teklifinizle birlikte bir peşinat girin. Bir teklifi kabul ettiğinizde, bunu evrakta resmileştiriyorsunuz, yani nihai ipotek onayını almadığınız veya inceleme sırasında bir şey olmadıkça, ya bir ev satın almaya kararlısınız ya da depozito kaybettiniz demektir., ki kabul edemezsin. Evraklar üçüncü bir şahıs tarafından tutulduğu sürece (genellikle 30 ila 90 gün), borç vereniniz satın alma için finansman sağlar ve ipoteğinizi onaylar
Bölüm 4/4: Anlaşmayı Bozmak
Adım 1. Anlaşmayı almak için ne kadar peşinat ödemeniz gerektiğini belirleyin
Peşinat, evin gerçeğe uygun değerini veya mülkiyetini temsil eder. Para aynı zamanda faize tabi tutulması gerekmeyen paradır. Evinizi yapmak veya satın almak için ne kadar çok peşinat öderseniz, ev ödemelerinizi ödemek için o kadar az paraya ihtiyacınız olur.
- Evin üzerinde anlaşılan “değerinin” %10-20'sini sağlamanız bekleniyor. Evin değerinin, evin satış fiyatından daha yüksek veya daha düşük olabileceğini unutmayın.” Örneğin, 30.000 ABD Doları tutarında bir peşinatınız varsa, bunu 300 bin ABD Doları (% 10) veya 150 bin ABD Doları (% 20) arasında bir ev için peşinat olarak kullanırsınız. Genellikle daha küçük miktarları bütçelemek, ancak aylık giderlerinizi artıran ancak vergiden düşülebilir olan özel ipotek sigortası (PMI) için ödeme yapmanızı gerektirmez.
- Evinizde %10-20 peşinat ödeyemiyorsanız, ancak iyi bir krediniz ve istikrarlı bir geliriniz varsa, bir ipotek komisyoncusu size bir kombinasyon veya FHA ipotek konusunda yardımcı olabilir. Böylece evin değerinin %80'ine kadar birinci ipotek, kalan kısmı için ikinci ipotek alınır. İkinci ipotek oranı biraz daha yüksek olsa bile, vergiden düşülebilir faiz ve birleşik ödemeler yine de PMI'li ilk ipotekten daha düşük olmalıdır. Bir ev satın alıyorsanız, peşinatınız konusunda yardım almak için Nehemiah Programını düşünün.
Adım 2. Uygun bir evde inceleme ile nihai onayın tahmin edilebildiğinden emin olun
Aşağıdaki anketleri ve raporları isteyin: ev incelemeleri, yıldızlar, termitler, radon, tehlikeli maddeler, tırmanışlar, sel, depremler ve suç oranları. (Genel olarak, incelemeyi tamamlamanız 7-10 gün sürer - satın alma ve satış sözleşmesini imzalarken acentenizin her şeyi tam olarak açıkladığından emin olun.)
- Bir evi inceleme maliyeti bölgeye bağlı olarak 150$ ile 500$ arasında değişmektedir, ancak bunu yapmak 100.000$'lık bir hatayı önleyebilir. Boya, asbest yalıtımı ve benzeri ek masraflardan kaçınmak istediğiniz için bu özellikle rya evleri için geçerlidir. küf.
- Ev fiyatına teklif vermek için incelemenin sonuçlarını kullanıyorsanız, bunu sözleşmenize atmayın veya dahil etmeyin. Kredi veren kurum, değerlendirmenizin değerlendirmesini geçersiz kılacak şekilde, incelemenizin sonuçlarının bir kopyasını vermenizi isteyecektir.
Adım 3. Evde eksiksiz bir inceleme yapın ve sözleşmenin sonuçlara bağlı olduğundan emin olun
Ev incelemesi yaptırmak, ev satın alma deneyiminin önemli bir parçasıdır. Kâr için teklif edilen evin değeri ve gerçek değeri bilinmeden yaşanacak bir mali felaket olabilir. Ev satın alanlar, yeni bir ev satın alma bütçesi belirlerken "tahminlerde" bulunurlar. Bu tahminler önemli ölçüde yanlış olabilir ve aileyi kötü bir mali duruma sokabilir.
Adım 4. Sözleşme mektubunu kaydedin
Bir anlaşma mektubu genellikle bir noterde düzenlenir ve mülk ve ipotek sözleşmesi ile ilgili belgelerin imzalanmasını içerir. Bir paket kağıt, tapu, evin şu anki sahibi olduğunuza dair sözleşme ve başka kimsenin dava açamayacağını veya ona karşı savaşamayacağını gösteren unvanı içerir. Hala sorunlar varsa, sorun çözülene kadar anlaşma mektubunda para atlanabilir, bu da satıcının tüm mülkiyet haklarını almak amacıyla sorunu hızlı bir şekilde çözmesi için bir teşvik olarak kullanılacaktır. Sorun devam ederse, sorun çözülene kadar anlaşma belgesinde para bir kenara bırakılabilir, bu da satıcının sorunu hızlı bir şekilde çözmesi ve verilen her şeyi kabul etmesi için bir teşvik görevi görür.
Kapanış belgelerini incelemek ve kapanışınıza tanık olmak için hukuk avukatınızı kullanmayı düşünün. Unutmayın, bir emlakçı size yasal tavsiye veremez. Kısa sürede bir avukata ödeme yapmak için 200-400 dolar kadar harcamanız gerekebilir, ancak size nezaret etmeleri için ödenir
İpuçları
- Satın almak için ev seçenekleri aramaya başlamadan önce biraz para biriktirdiğinizden emin olun!
- Belirli bir mülk üzerinde seçim yapmamaya çalışın. Tam olarak neye ihtiyacınız olduğunu bulmak iyi bir şeydir, ancak bir eve duygusal bir bağlılığınız varsa, duygusal bir bağlılığınız olduğu için fiyat etiketinden daha fazlasını ödersiniz. Anlaşmalar da değişebilir. Başka bir ev görmek için taşınma arzusunu arttırın; Satıcının istediğinizi sağlayabileceği mükemmel bir ev yoktur.
- Asla bir ölçüm cihazı almayın ve bir odayı ölçmeye başlayın! Emlakçıya duygusal olarak bağlı olduğunuzu bildirebilir ve belirli bir fiyat talep edebilir!!!
Uyarı
- Satıcı evde inceleme yapmanıza izin vermiyor çünkü saklanacak bir şey var - yürüyün!
- Ekonominin şu anki durumu oldukça kötü, kimileri ev almak için iyi bir zaman (ev fiyatları ucuz), kimileri ise ev satışına girmek için kötü bir zaman olduğunu söylüyor. Bir ev satın almadan önce tüm tavsiyelerin tartışılması ve dikkate alınması şu anda şiddetle tavsiye edilmektedir.
- Gayrimenkul satmak için acele eden emlakçılara dikkat edin. Pazar payı çökmesi gibi kötü bir olayın farkında olabilirler. Acenteler tarafından yaygın olarak sağlanmayan teklifleri aramaya çalışın.
